Der Immobilienmarkt in Österreich ist durch starke regionale Unterschiede gekennzeichnet. Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte den Wert der Immobilie genau wissen.
Die richtige Immobilienbewertung ist in jedem Fall die Grundlage eines erfolgreichen Verkaufs, egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Zinshaus oder Grundstück. Die Immobilie selbst zu bewerten, ist jedoch ein schwieriges Unterfangen. Diese Aufgabe sollte nicht unterschätzt werden, sondern auf die Erfahrung eines Experten aus der Region vertraut werden. Häufig ist ein weitaus höherer Preis zu erzielen als man annimmt.
Neben dem Wissen über den Zustand und die Ausstattung der Immobilie, ist auch eine genaue Kenntnis des Marktes und dessen Entwicklung erforderlich, um eine fundierte Immobilienbewertung zu erhalten. Gerade auf dem österreichischen Immobilienmarkt laufen viele Entwicklungen parallel ab. Es gilt zum Beispiel auch wirtschaftliche, demographische oder politische Faktoren zu berücksichtigen. Um alle Kriterien verlässlich einschätzen zu können, ist viel Erfahrung und Fachkompetenz notwendig.
Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll?
Häufige Gründe für eine Immobilienbewertung sind:
- Verkauf bzw. Kauf einer Immobilie
- Versteigerung von Immobilien
- Erbregelung bzw. Schenkung als Grundlage für gerechte Entscheidungen
- Gütertrennung im Fall einer Scheidung
- Steuerliche Gründe bei Immobilieninvestments und Objektanlagen
- Gerichtliche Auseinandersetzung im Falle einer Erbschaft
Methoden der Wertermittlung
Für die Erhebung des Wertes werden grundsätzlich drei unterschiedliche Verfahren angewandt:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Residualwertverfahren
Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens sollte Ihnen Ihr Gutachter plausibel darlegen können.
Einflussfaktoren
Die Lage, Gebäudequalität und Bausubstanz, die Art und Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen den Wert maßgeblich. Ebenso Reparaturstau oder Modernisierungsbedarf werden bei der Beurteilung des Liegenschaftswertes berücksichtigt.
Bei der Bewertung von Grundstücken haben die Bebaubarkeit des Grundstücks und dessen wirtschaftliche Verwertbarkeit eine große Auswirkung auf den Grundstückswert. Hierzu ist besonders wichtig, den Bebauungsplan der Behörde zu beachten. Wie viele Wohneinheiten oder Geschoße sind maximal möglich.
Bei vermieteten Immobilien sind die Aspekte der zu erwirtschaftenden Erträge und Kosten des Objektes entscheidend.
Auch der Energieausweis, dessen Ausstellung seit 2012 in Österreich Pflicht ist, hat Auswirkungen auf den Preis. Je besser die Werte bzw. je energiesparsamer die Immobilie ist, umso mehr Geld kann dafür verlangt werden, da der Käufer Kosteneinsparungen beim Energieverbrauch erwarten kann.
Wieso ist ein Experte notwendig?
Die eigene Immobilienbewertung ist niemals objektiv, es gibt die große Gefahr des Überschätzens. Wer den Wert selbst berechnet, denkt an all die Ausgaben und die Zeit, die darin investiert wurde, und nimmt den Neupreis als Richtwert. Ein Haus verliert aber mit jedem Jahr an Wert. Je nach Lage und Ausstattung können es pro Jahr mehrere Prozent sein. Ohne einen Experten kann deshalb kein objektiver Verkaufswert festgelegt werden, was dazu führen kann, dass kein Käufer für das Haus gefunden wird.
Jedoch übersehen auch viele Eigentümer das Erweiterungspotential in Ihrer Immobilie. Alleine die Möglichkeit das Gebäude zu Erweitern oder eine andere mögliche Nutzung hebt den Verkaufswert oft erheblich.